房地产税构成：

  合并“两税”还是“五税一费”

  房地产整个产业链条税负构成不合理，一直为外界诟病。开发、建设、交易环节税负较重，保有环节税负较轻，需要适时调整也是业内共识。

  房地产开发、建设、交易环节涉及营业税、耕地占用税、印花税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税等多个税种；保有环节仅有房产税和城镇土地使用税。

  社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌对21世纪经济报道表示，早前说的房地产税改革，多指“两税合并，评估征收”。现在财政部部长提到要合理设置建设、交易、保有环节税负，提供了一种新的思路，可能将房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税，还有城市基础设施配套费（面向建设单位收取的一项费用），这“五税一费”统筹考虑。

  张斌认为，现行房地产行业税费多集中在建设、交易环节，调整后，住房持有环节税收增加，建设、交易环节税费相应下降，房价有可能有所调节。

  之所以是“五税一费”，因为房地产行业独有的税种，除了保有环节两税之外，还有耕地占用税、土地增值税和契税；收费项目中，城市基础设施配套费为较大较显著的收费项目。

  财政部财政科学研究所原所长贾康在接受媒体采访时也表示，“房地产税”既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。未来的房地产税改革方向并非单一针对住房保有环节收税，而是把整个房地产行业链条的税费简并，其最终的大方向可能是结构性减税，老百姓的税负有可能是降低的。

  温来成表示，房地产税的改革，涉及到既有税种的合并或取消，合并哪些，取消哪些，还有争论。有人认为是合并“两税”，有人认为应该涉及到更多税种，比如同时取消政策效果一直不大好的土地增值税等。

  争议待解：改革路径未达成共识

  房地产税改革，主要是为了筹集地方财政收入，还是为了房地产调控或调节收入，思路不同，方案差别也会很大。尽管已经经过12年的讨论和不同形式的试点，房地产税改革究竟怎么改仍然众说纷纭。

  如果为了筹集收入，可能要求普遍征收。有研究者测算表明，房地产税有望成为地方重要的收入来源。

  中国人民大学财政金融学院教授安体富2012年曾做过测算。对作为生活资料的首套房免税，根据2010年全国房屋竣工面积（假设免税房屋占一半），2010 年全国商品房销售平均价格为5029元/平方米，按照50%的价格评估率（即以评估价的一半作为税基），参考国际普遍税率1%来测算（实际税率为 0.5*1%=0.5%），当年应征房产税额为6300亿元，占GDP比重为1.5%，占地方本级财政收入比重为15%。